대출 규제 강해지자…오피스텔도 수요 줄었다

기사승인 2025-07-29 06:00:09

정부의 대출 규제로 오피스텔로 수요가 몰릴 것이란 기대가 나왔지만 실제 거래량은 감소하나 것으로 나타났다. 전문가들은 오피스텔이 아파트의 대체재로 선택되기에는 한계가 있다고 분석했다.

29일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난 5월28일부터 6월27일까지 한 달간 서울 아파트 매매 건수는 1만3084건이다. 대출 규제 이후인 6월28일부터 7월28일까지 서울 아파트는 2857건 거래됐다. 한 달 새에 1만277건 감소한 상황이다. 계약 후 30일인 부동산 거래 신고 기한을 고려하면 거래량이 다소 늘어날 수는 있지만, 규제 전에 비해 큰 차이를 보이고 있다.

아파트 매매 시장이 주춤해지면서 일각에서는 수요가 오피스텔로 이동할 것이라는 전망이 나왔다. 특히 정부의 대출 규제가 오피스텔에는 적용되지 않아 이른바 ‘풍선효과’가 나타날 것이란 예상이 있었다. 실제 6·27 대책에 포함된 대출 규제는 주택법상 ‘주택’으로 분류된 건물에만 적용된다. 아파트, 빌라, 다세대·다가구 주택 등이 주택에 해당하며 오피스텔은 ‘준주택’으로 분류돼 규제 대상에서 제외됐다.

하지만 오피스텔 매매 시장은 잠잠한 상황이다. 지난 5월28일부터 6월27일까지 한 달간 서울 오피스텔의 매매 건수는 1146건이다. 정부의 대출 규제 이후인 6월28일부터 7월28일까지 서울 오피스텔은 722건 거래됐다. 오히려 한 달 새 424건이 감소한 상황이다.

오피스텔의 경우 아파트에 비해 취득세가 높아서 수요가 몰릴 수 없다는 분석이 나온다. 오피스텔의 취득세는 4.6%, 일반 주택 취득세는 1~3%다. 오피스텔은 취득세를 납부할 때 주택법이 아닌 건축법을 적용받아서다. 또, 양도소득세의 경우 주거용 오피스텔은 주택으로 분류된다. 오피스텔을 보유한 상황에서 다른 주택을 매도할 경우 1가구1주택 비과세 특례를 적용받지 못한다. 정부가 소형 신축 오피스텔 투자는 취득세 최대 50% 감면 등의 혜택을 줬지만, 소형 신축에만 해당돼 매매 수요를 끌어내기엔 부족하다는 지적이다.

그럼에도 서울 오피스텔 매매 가격은 꾸준히 오르고 있다. 서울의 경우 지난 3월 오피스텔 평균 매매가가 2억9872만원, 4월 2억9914만원, 5월 2억9943만원, 6월 3억19만원, 7월 3억54만원으로 꾸준히 상승하고 있다. 더불어 신고가도 나오고 있는 상태다. 지난 3일 강남구 도곡동 에스케이리더스뷰 139㎡가 22억8000만원에 거래됐다.

전문가들은 서울 오피스텔 매매 가격 상승이 대출 규제로 인한 풍선효과 때문은 아니라고 진단했다. 윤지해 부동산R114 리서치랩장은 “정부의 이번 대출 규제는 ‘똘똘한 한 채’ 수요를 유도하기 위한 조치인데 오피스텔은 아파트의 대체재가 되기 어렵다”며 “오피스텔 가격 상승은 인건비, 공사비, 자재값 등 건설 원가가 올라서다”라고 설명했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “아파트 가격이 높다고 해서 대체재로 오피스텔을 사려고 하진 않는다”며 “다만 규제가 시행된 지 한 달 정도밖에 지나지 않아 향후 시장 흐름을 좀 더 지켜볼 필요가 있다”고 말했다.