재건축초과이익환수제(재초환) 폐지가 불투명해졌다. 국민의힘이 재초환 폐지를 주장하고 나섰지만, 당정은 유예나 폐지 논의에서 한 발 물러서는 분위기다.
28일 정치권에 따르면 대통령실은 재초환을 현행대로 유지하겠다는 입장을 밝혔다. 전날 대통령실은 보유세 강화나 재초환 완화 등 추가 부동산 대책에 대해 “10·15 부동산 대책이 시장 안정을 이끌고 있는지 면밀히 지켜보고 있다”며 “현재까지는 안정화 추세로 판단하고 있으며, 시장에 효과가 나타난다면 굳이 추가 조치를 취할 필요는 없다”고 밝혔다.
재초환이란 재건축 사업을 통해 조합원이 얻은 이익이 8000만원을 넘을 경우 초과분의 10~50%까지 국가가 환수하는 제도다. 환수금은 재건축 조합 설립 시점부터 준공 시점까지 오른 집값 상승분에서 단지가 위치한 자치구의 평균 집값 상승분과 공사비 등을 제외해 계산한다. 지난 6월 국회 국토교통위원회 조사에 따르면 부담금 부과 예상 단지는 전국에 68곳으로 1인당 평균 부과 예상액은 1억500만원 수준이다.
앞서 여당은 재초환을 유예 또는 폐지하는 방안을 긍정적으로 검토하는 모습을 보였다. 문진석 민주당 원내운영수석부대표는 지난 23일 “국토위 차원에서 재초환 유예기간 연장 또는 폐지 2가지 방안이 검토되고 있다”고 밝혔다. 복기왕 의원도 같은 날 “재건축·재개발 규제 완화에 대해서 저희도 적극적으로 찬성을 하고 있다”고 발언했다.
그러나 민주당은 최근 재초환에 대한 입장을 선회했다. 박수현 민주당 수석대변인은 26일 재초환 유예·폐지에 대해 “국토위와 개별 의원을 중심으로 아이디어 차원에서 나온 것”이라며 선을 그었다.
재초환은 지난 2006년 노무현 정부가 재건축을 통한 투기 수요를 억제하기 위해 도입했다. 당시 초과 이익 3000만원이 넘으면 부담금을 부과하도록 했다. 이후 이명박·박근혜 정부 시기에는 제도가 유예됐고 문재인 정부에서 부활했다. 윤석열 정부 때 초과 이익 면제 기준을 3000만원에서 8000만원으로 상향했다. 현재 재초환 폐지안은 국회 국토위 법안심사소위에서 표류 중이며, 아직 실제로 재초환이 적용된 단지는 없는 상태다.
민주당이 재초환 유예·폐지를 언급한 배경에는 10·15 부동산 대책의 후폭풍 때문이라는 분석이 나온다. 이번 대책으로 재건축은 조합설립인가 이후, 재개발은 사업시행인가 이후 조합원 지위 양도가 불가능해졌다. 이로 인해 분담금 부담이 커진 조합원들이 주택을 매각하기 어려워지면서 사업 추진이 위축되고 있다는 것.
서울 재건축 예정 단지들도 타격이 불가피할 전망이다. 노원구 등 강북권 재건축 예정지는 이미 사업성이 낮은 데다 이번 대책의 여파로 어려움이 가중될 전망이다. 도봉구의 재건축 단지는 아파트값과 맞먹는 수준의 분담금이 나올 것으로 추산되자 재건축 추진이 사실상 멈췄다. 노원구 재건축 단지들도 억 단위 분담금이 부담으로 작용하고 있다.
이에 빠른 주택 공급을 위해 재초환 폐지를 요구하는 목소리도 커지고 있다. 재초환으로 재건축 사업이 위축되면 장기적으로 주택 공급이 부족해져 집값 상승을 부추길 수 있다는 우려 때문이다. 오세훈 서울시장 역시 “정비사업 활성화를 위해 재초환 폐지 등 과감한 결단이 필요하다”고 강조했다.
김인만 김인만부동산경제연구소장은 “재초환은 재건축 공급을 저해하는 요인 중 하나이므로 폐지돼야 한다”며 “재초환은 아직 실현되지 않은 미래 이익에 과세하는 제도이며 이중 과세 논란이 있다. 특히 강남3구(강남·서초·송파)나 용산구 같은 경우 3~7억원을 부담해야 하는데 현실적으로 감당하기 어렵다”고 지적했다.
다만 시민단체는 재초환 폐지에 강하게 반대하고 있다. 경제정의실천시민연합은 부동산 시장 과열 조짐이 보이는 상황에서 재초환 폐지는 시장 과열을 부추길 수 있다고 주장했다. 경실련은 “재건축 사업의 개발이익은 아파트 소유자들의 노력으로 생긴 것이 아니라 용적률 상향, 도시 정비, 공공시설 확충 등 사회적 요인에 따른 불로소득”이라며 “재초환을 폐지할 게 아니라 오히려 강화해야 한다”고 강조했다.
