정부가 가계부채 증가세에 대응하기 위해 규제지역 LTV 축소, 임대·매매사업자 대출 제한, 전세대출 한도 조정, 주신보 출연요율 개편 등 추가 관리대책을 내놨다. 

금융위원회는 7일 오후 정부서울청사에서 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 열고 이 같은 추가 관리방안을 확정했다. 이번 회의는 관계부처 합동으로 발표된 ‘주택공급 확대방안’ 후속 조치의 일환이다. 이날 회의에는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 은행연합회, 제2금융권 협회, 5대 시중은행, 주택금융공사(HF), 서울보증보험(SGI) 등이 참석했다. 

참석자들은 지난 6.27일 발표한 ‘가계부채 관리 강화 방안’(이하 6.27대책) 시행 이후 가계부채 증가세가 다소 둔화됐지만, 8월 들어서는 다시 확대 조짐을 보이고 일부 지역 집값 상승세가 이어졌다고 지적했다. 특히 최근 금리 인하 기대감 등으로 부동산 가격 상승에 대한 시장의 기대 심리도 상존하고 있다고 지적하며, 6.27대책의 일관된 관리 기조 하에서 일부 내용을 보강한 추가대책이 필요하다는데 의견을 모았다.

① 규제지역 LTV 50%→40%로 축소

우선 규제지역 주택담보대출비율(LTV) 상한을 기존 50%에서 40%로 강화한다. 적용 대상은 강남 3구와 용산구 등 규제지역의 무주택자 및 처분조건부 1주택자다. 금융위 측은 “주택가격과 대출 규모가 상대적으로 큰 지역의 대출 수요를 억제하고 가계와 금융회사의 건전성 관리 효과를 높이기 위한 조치”라고 설명했다.

이번 규제는 행정지도를 거쳐 감독규정 개정을 통해 오는 9월8일부터 시행된다. 비규제지역의 LTV 상한은 현행 70%를 유지한다.

② 규제지역 주택임대사업자 주담대 금지

주택매매·임대사업자의 주담대도 전면 금지된다. 주택매매·임대사업자는 현재 부가세법에 따라 주담대를 받을 때 규제지역 30%, 비규제지역 60% LTV를 적용 받지만, 8일부터는 수도권·규제지역에서 0% LTV를 적용받아 대출이 금지된다.

가령 주택매매·임대사업자가 비규제지역인 수도권에서 10억원짜리 주택을 구입한다면 기존에는 LTV 60%가 적용돼 6억원을 대출받을 수 있었다. 하지만 앞으로는 수도권 내 주택을 구입하는 것이기에 LTV 0%가 적용돼 주담대를 전혀 받을 수 없다. 금융위 관계자는 “간단한 임대사업자 등록을 통해 부동산 시세차익 투자 등 목적의 사업을 추진하면서 6.27 대책을 우회하는 통로로 활용하는 것을 막기 위함”이라고 취지를 설명했다. 해당 조치는 9월8일부터 적용된다. 

수도권 주택을 구입하면서 규제를 회피하고자 기존에 보유하고 있는 지방 소재 주택을 담보로 잡는 것도 불가능하다. 정부는 수도권·규제지역 내 주택을 구매하기 위해 구매 대상 주택이 아닌 지방 소재 주택을 담보로 잡는 행위도 함께 금지했다. 

다만 세입자 보호와 시장 충격 완화를 위해 일부 예외를 인정하기로 했다. △신규 주택을 건설해 해당 주택을 담보로 최초 대출을 취급하는 경우 △공익법인의 임대·매매사업 △기존 임차인 보증금 반환 목적 등 국토교통부 장관이 승인하는 경우에는 종전처럼 규제지역 30%, 비규제지역 60%의 LTV가 적용된다. 금융위는 “신규 건설 주택은 매매·임대시장 공급 확대 효과가 있어 사회적으로 바람직하며, 공익 목적이나 보증금 반환 목적 대출은 세입자 보호 차원에서도 필요하다”고 전했다. 

③ 1주택자 전세한도 2억원

그간 전세보증기관 3사(SGI, HF, HUG)별로 상이하게 운영되어온 1주택자 수도권 규제지역내 전세대출 한도도 일원화한다. SGI은 3억원, HF는 2억2000만원, HUG는 2억원까지 가능했지만, 앞으로는 수도권·규제지역 내 1주택자는 일괄 2억원까지만 허용된다. 무주택자는 이번 조치의 영향을 받지 않는다. 

금융당국은 전세대출 규제 강화 배경에 대해 두 가지 이유를 들었다. 기관별 보증 정책과 한도가 달라 제도 일원화가 필요하다는 점, 전세대출이 지금껏 지나치게 손쉬웠다는 점이다. 금융위에 따르면 전세대출 잔액은 2015년 46조원에서 지난해 말 200조원으로 4배 이상 급증했다. 전세 대출 10년간 평균 증가율은 18.5%, 같은 기간 가계대출 전체 증가율은 5.8%이다. 

금융위 관계자는 전세대출이 서민 주거 안정에 기여한 측면은 인정하면서도, 과도한 확대가 전세가격과 매매가격 상승을 부추겼다는 점을 규제 필요성의 근거로 제시했다. 이어 “서민 주거안정이라는 전세대출의 기본 취지 등을 감안해 1주택자에 대한 전세대출 한도를 우선적으로 축소했다”고 말했다.

④ 주담대 금액별 주신보 출연요율 차등 적용

주택금융신용보증기금(주신보) 출연요율 산정 체계도 손질한다. 은행이 매년 주신보에 내는 출연요율(기준요율) 부과 기준을 기존 ‘대출유형’(고정·변동금리, 분할상환·만기일시 등) 중심에서 ‘대출금액’ 기준으로 개편한다. 내년 4월부터는 주신보 출연대상 금융기관의 평균 주담대 금액 대비 개별 대출금액이 큰 경우에는 인상된 출연요율이 적용된다. 평균을 초과해 2배 이내면 0.25%, 평균의 2배를 넘으면 0.30%를 적용한다. 반면 개별 대출금액이 평균 주담대 금액보다 작을 경우에는 인하된 출연요율(0.05%)이 적용된다. 이를 통해 고액 주담대 취급 유인을 줄이고 가계부채 구조를 점진적으로 개선한다는 방침이다. 

금융위 관계자는 “은행들이 주택담보대출을 취급하는 인센티브를 장기·고정금리·분할상환 중심으로 옮기고, 규모가 큰 주담대 취급에는 출연료를 더 부담하도록 하겠다는 취지”라며 “출연대상 금융기관의 전년도 평균 주담대 대출액을 매년 3월 산정해, 4월 출연료 산출 시 반영하고 구체적인 요율 수준은 관계부처 협의를 거쳐 확정할 예정”이라고 했다. 

9월8일부터 즉시 시행…경과규정으로 실수요자 보호

금융위는 조치 시행 전 수요 쏠림 현상을 최소화하기 위해 오는 8일부터 즉시 시행이 가능한 규제들은 이날부터 바로 적용하기로 했다. 다만 조치 시행 이전에 이미 주택 매매계약이나 전세계약을 체결한 차주, 대출 신청접수를 완료한 차주에 대해서는 경과규정을 마련해 기존 차주의 신뢰 이익을 보호하고 실수요자 피해를 방지한다는 방침이다.

또 규제지역 LTV 강화, 주택 매매·임대사업자 대출 제한, 1주택자의 전세대출 한도 일원화 등 주요 조치의 현장 안착 여부를 집중 점검하고, 금융회사들의 규제 준수 및 대출 현황을 밀착 모니터링하기로 했다. 당국은 관계기관·금융권과의 정기적인 가계부채 점검회의를 통해 이번 방안이 시장에 조기 안착될 수 있도록 관리한다는 계획이다.

6.27대책 이행 과정에서 건의된 대환대출 규제와 관련해선 ‘생활 안정자금목적 주담대 한도 1억원 기준이 적용되는 차주’의 증액없는 대환대출을 허용해 주는 방향으로 개선한다.

금융위는 “대책의 효과적인 이행을 위해서는 발표 이후의 관리와 운영이 더욱 중요하다”며 “일선 창구에서 소비자 혼선과 불편이 없도록 업권별 협회와 금융회사가 직원 교육, 전산시스템 점검, 고객 안내에 만전을 기해달라”고 당부했다. 이어 “가계부채 관리는 부동산 시장 안정은 물론 우리 경제의 거시 건전성 측면에서도 중요한 과제”라며 “시장 상황을 엄중 모니터링하면서 대응계획(Contingency Plan)에 따라 준비된 가용수단을 즉각 시행하겠다”고 강조했다.