정부는 LH가 공공택지를 민간에 매각하지 않고 직접 시행까지 맡는 방식으로 개편하기로 했다. 전문가들은 이러한 개혁이 성공적으로 추진되기 위해서는 재정 지원이 필수적이라고 진단했다.

9일 국토교통부에 따르면 LH는 공공택지를 민간에 매각하지 않고 직접 시행 사업까지 맡는 방식으로 전면 개편된다. 기존에는 LH가 민간에 토지를 매각했으나 입찰에서 높은 가격을 제시한 건설사가 택지를 분양받으면서 ‘땅투기’ 논란이 제기된 바 있다. 앞으로 LH가 직접 시행하는 사업을 통해 2030년까지 수도권에 총 6만 가구가 착공될 예정이다.

LH의 직접 시행은 ‘도급형 민간참여 사업’으로 진행된다. LH가 시행을 전담하고 민간이 설계‧시공을 맡는 구조다. 도급형 민간참여 사업은 개발 이익을 공공이 환수할 수 있다는 장점이 있다. 또한 민간이 주도할 경우 경기 침체 시 사업이 소극적으로 추진될 수 있다는 우려가 있지만, 이 방식은 LH가 사업을 주도하기 때문에 걱정을 덜 수 있다. 박용갑 더불어민주당 의원이 분석한 ‘LH 공공택지 공급현황’에 따르면 2022년부터 지난 7월까지 45개 공공택지 민간 계약이 해지됐다.

다만 이 같은 개혁에 현실성이 부족하다는 지적이 나온다. 우선 막대한 부채가 걸림돌이다. 지난해 LH의 부채 규모는 160조원에 달했다. 공공주택의 경우 분양과 임대 모두 비교적 저렴한 가격에 공급되기 때문에 구조적으로 수익을 내기 어렵다. 더불어 매년 유지·관리비용으로 1조원 이상이 지출된다. 이에 LH는 공공주택 운영 과정에서 생긴 적자를 공공택지 매각 수익으로 보전해 왔다.

LH의 부채는 앞으로 더 늘어날 전망이다. 지방 악성 미분양 주택 매입 등으로 빚이 늘어나고 있어서다. 지난 2월 LH는 지방 악성 미분양 매입 물량을 기존 3000가구에서 8000가구까지 늘린다고 발표했다. 매입 상한선도 감정가의 83%에서 90%로 상향됐다. 매입 상한을 높이면 LH가 같은 집을 더 비싸게 사야 해 재정지출이 더 커진다.

LH의 인력 부족도  문제다. LH는 2021년 혁신안을 발표하며 정원의 20% 이상을 단계적으로 축소하는 ‘조직 슬림화’ 계획을 내놨고 이후 직원 수는 매년 감소세를 보였다. 지난 2020년 임직원 수는 9683명이었으나 △2021년 8979명 △2022년 8951명 △2023년 8871명 △2024년 8872명 △2025년 1분기 8972명 △2025년 2분기 9017명을 기록했다. 지난 2020년에 비해 666명 감소한 수치다.

LH가 택지를 민간에 매각하지 않고 시행 사업까지 직접 진행하게 되면 민간 건설사의 설 자리가 줄어들 수 있다는 지적도 나온다. 공공택지는 민간 건설사가 사업지를 확보할 수 있는 주요 수단이기 때문이다. 건설업계 관계자는 “LH가 모든 것을 다 맡게 되면, 민간 건설사의 역할이 축소될 수밖에 없다”며 “한 건설사에 수천 명씩 일하는데 일감이 줄면 결국 고용 불안으로 이어질 수 있다”고 우려했다.

전문가는 LH 개혁이 성공적으로 이뤄지려면 정부 차원의 재정 지원이 필요하다고 진단했다. 마강래 중앙대 도시계획‧부동산학과 교수는 “그동안 LH에 대해 공공성을 강화해야 한다는 지적이 많지 않았느냐”며 “다만 지금 LH의 사업 구조를 보면 주거복지 사업에 무게가 실려 있다. 적자가 발생하다 보니 택지 매각 사업으로 교차 보전을 해왔는데 이번 개혁이 제대로 이뤄지지 않으면 주거복지 사업도 타격을 받을 수 있다”고 우려했다.

이어 마 교수는 “주거복지 사업과 주택 공급 사업을 유기적으로 연결해 개혁을 추진해야 한다”며 “이 과정에서 정부의 재정 지출은 불가피하다”고 진단했다.

서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회장)는 “LH의 주택 공급을 담당하는 부서의 인력이 부족한 만큼 인력 재배치 등 조직 보강이 필요하다”면서 “정부의 재정적 지원도 반드시 뒷받침돼야 한다”고 강조했다.