상반기 집값이 부동산 급등기였던 2020년보다 큰 오름폭을 보이자 정부가 강력한 대출 규제 방안을 발표했다. 투기 수요를 억제해 집값을 잡겠다는 것이다. 전문가들은 대출 규제를 통한 수요 억제는 단기 처방으로 장기적인 주택 공급을 통한 집값 안정화가 시급하다고 조언했다.
2일 업계에 따르면, 이 대통령의 부동산 규제 다음 정책은 공급 확대 정책이 될 가능성이 점쳐진다. 부동산 시장 안정화를 위해서는 대출 규제 후 안정적인 공급이 뒷받침돼야 하기 때문이다. 특히 이 대통령은 후보 시절 “집값이 오르면 수요를 억압하지 않고 공급을 늘려서 적정한 가격을 유지하겠다”고 밝힌 바 있다.
금융위원회는 지난달 27일 ‘가계부채 관리 강화 방안’을 발표하고 28일부터 수도권 및 규제지역 주담대 한도는 6억원으로 제한했다. 또한 주담대 대출자는 6개월 내 해당 주택에 실거주해야 하고 다주택자의 추가 매입 목적 전면 대출은 금지했다. 생애최초 주택 구입자의 대출 담보인정비율(LTV)도 80%에서 70%로 낮아졌다.
‘갭 투자’를 차단하기 위한 조치도 대책에 포함됐다. 수도권·규제지역의 조건부 전세대출을 강화해, 주택 매수자가 전세보증금으로 매매대금이나 분양잔금을 납입할 때 전세대출 활용을 금지했다. 전세대출 보증비율은 현행 90%에서 80%로 낮춰 전세대출 시 금융회사들의 여신심사 강화를 유도할 방침이다.
다만, 수요 억제만으로 집값을 안정시키기 어렵다는 관측이 나온다. 과거 문재인 정부는 세금을 통한 수요 억제 정책을 펼쳤지만 큰 효과가 없었기 때문이다. 문 전 대통령은 2020년 6‧17 대책을 통해 수도권 대부분의 지역을 조정대상지역으로 묶는 등 규제지역을 대폭 확대했다. 이어 7·10 대책을 통해 다주택자의 양도소득세 중과세율 인상과 종합부동산세의 최고세율을 6%로 강화했다.
그러나 집값 상승이라는 부작용이 이어졌다. 주택 공급이 부족한 상황 속 ‘패닉바잉’ 현상이 이어졌기 때문이다. 실제 부동산114에 따르면 6‧17 대책 한 달 이후, 수도권 아파트 매매가격은 평균 0.64%가 상승했다. 서울 상승률은 0.71%, 경기도 0.59%, 인천 0.31% 오름세를 이어갔다. 주택 공급 안정화의 중요성을 보여주는 대목이다.
재개발·재건축 확대…재초환 주목
이 대통령은 세금이 아닌 공급을 통해 집값 안정화에 나설 계획이다. 그는 대통령 후보 시절인 5월29일 서울 서초구 고속버스터미널광장 유세 현장에서 “세금은 국가 재정 확보를 위해 걷는 것이지 다른 제제 수단으로 사용되면 정당성을 얻기 어렵다”며 “앞으로 민주당의 부동산 정책은 수요 과다로 집값이 오르면 세금으로 수요를 억압해서 가격을 관리하는 게 아니라 공급을 늘려서 적정한 가격을 유지하도록 하겠다”고 말했다.
현재 부동산 시장은 주택 공급이 시급한 것으로 평가된다. 국토교통부가 최근 발표한 5월 주택 통계에 따르면 올해 1~5월 전국 주택 인허가 건수는 11만438가구로 전년 동기 대비 12.3% 감소했다. 착공 물량은 30.3% 줄어든 7만4276가구, 분양 물량은 41.7% 내린 5만2982가구에 그쳤다.
주거 선호도가 높은 서울 및 수도권에 주택 공급을 늘릴 수 있는 방안은 재건축‧재개발 확대가 유일한 대안으로 거론된다. 앞서 이 대통령도 재건축‧재개발 활성화를 통해 공급을 늘리겠다고 공약했다.
업계에서는 재건축초과이익환수제(재초환) 폐지 여부를 주목하고 있다. 재초환은 재건축을 통해 얻은 초과 이익이 8000만원을 넘을 경우, 최대 50%까지 환수하는 제도다. 이 대통령은 재초환 폐지에 대해 부정적인 입장을 보여왔다. 그는 앞서 “재건축으로 과도한 이익을 얻는 것은 사회에 환원돼야 한다”고 강조했다.
그러나 국토교통부에 따르면 조합원 1인당 부과될 것으로 예상되는 평균 부담금은 1억328만원으로 무려 1억원이 넘는 상황이다. 더욱이 재초환이 재건축 사업을 위축 시키는 만큼 공급 확대를 위해서는 폐지가 필요하다는 주장까지 나온다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수(한국부동산경영학회 회장)는 “대출 규제는 단기적으로 효과가 있다”며 “장기적으로 공급 확대가 필요하고 그러기 위해서는 재건축‧재개발을 활성화해야 한다”고 말했다. 이어 “재건축초과이익환수제 폐지도 검토할 필요가 있다”고 조언했다.
여기에 장기적인 공급 정책이 필요하다는 지적도 나온다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “대출 규제만으로 집값을 잡는 것은 불가능”이라며 “집값 안정화를 위해서는 공급 확대가 필요하다”고 말했다.
송승현 도시와경제 대표는 “(대출 규제는) 시장 억제에 도움이 될 수 있으나 입주 물량이 부족하다는 인식이 많다”며 “장기적인 공급 정책이 필요하나 공사비 인상 등으로 인해 공급 확대가 쉽지 않은 상황”이라 지적했다. 이어 “재건축‧재개발 활성화와 더불어 기존에 지어진 주택 거래를 활성화할 방안이 필요하다”고 설명했다.
