16일부터 수도권·규제지역에 적용되는 주택구입목적 주택담보대출(주담대) 한도가 시가 15억 초과∼25억원 미만 주택은 4억원, 25억원 초과 주택은 2억원으로 각각 줄어든다. 대출 규제에서 제외돼 온 전세대출 총부채원리금상환비율(DSR)도 1주택자에 한해 이달부터 반영된다.

대출 한도 축소 효과를 내는 스트레스 금리의 하한도 상향된다. 현재 1.5%에서 수도권· 규제지역 주담대에는 3%로 높이고, 은행권 주담대 위험가중치 하한 상향 조치를 시행하는 시기도 앞당겨진다.

금융위원회는 15일 정부서울청사에서 관계부처 합동으로 이같은 내용을 담은 부동산시장 안정 대책을 발표했다. 앞선 6·27 대출 규제와 9·7 공급 대책에도 집값이 상승세가 지속되자 한 달여 만에 또다시 강도 높은 수요 억제책을 발표한 것이다.

이번 대책에서 규제지역으로 신규 지정된 지역은 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 주담대 LTV(담보인정비율) 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아진다. 토지거래허가구역으로 신규 지정된 지역은 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV도 기존 70%에서 40%로 하향 조정된다.

신진창 금융위 금융정책국장은 “향후 구체적인 가계대출 증가 양상과 주택시장 동향 등을 면밀히 모니터링해 시장 상황에 맞는 추가대책을 적기에, 과감하게 시행해 나가겠다”고 강조했다.

다음은 금융위 측과의 일문일답

6·27 대책 이후 가계부채 증가세는 둔화했는데, 추가 대책을 발표한 배경은.

-6.27 대책 이후 가계부채 증가세는 상당 부분 둔화됐으나, 최근 공급 불안 심리, 주택 선매수 수요 등에 따라 수도권을 중심으로 부동산 가격 상승폭이 확대했다. 기준금리 인하 기대감 등 부동산 상승에 대한 시장의 기대 심리도 여전하다. 신규 주택구입에 활용되는 대출수요가 여전히 존재하는 만큼, 수도권·규제지역 주담대 등에 대한 대출규제를 추가적으로 강화했다.

고가주택 주담대 한도를 15억원, 25억원으로 나눈 구체적인 기준은 무엇인가.

-15억원을 기준으로 삼은 것은 현행 규제와의 정합성을 고려했다. 규제지역으로 지정되면 LTV가 40%로 강화되는데, 15억원 주택에 LTV 40%를 적용하면 현행 대출 최고 한도인 6억원이 된다. 이 기준선을 고려해 15억원 초과 주택부터는 한도를 6억원에서 4억원으로 낮추기로 했다. 또한 최근 서울의 주택 가격 분포와 지역별 주택 상승 속도, 주택 가격과 연계된 대출 활용 정도를 감안했다. 일부 지역의 경우, 25억원 초과 아파트부터 주택 가격이 올라가고, 낮은 주택 가격도 덩달아 상승하는 흐름이 나타났다. 이에 25억원 이상 주택에 대해서 더욱 촘촘하게 관리하기로 결정했다.
 
과거처럼 15억원 고가 주택에 대해 LTV를 0%로 설정하지 않은 이유는.

-15억원 이상의 고가주택에 대한 주담대 금지 조치는 과거 헌법 소원까지 제기돼 헌법재판소에서 5:4로 합헌 판정을 받은 바 있다. 이런 사회적 논의를 고려해야 했다. 또한 15억원 이하 주택은 서민·중산층의 실거주 영역이라는 점, 이들이 일정 부분 대출에 의존해 주택을 구입하는 현실적인 여건을 고려해 LTV를 0%로 전면 차단하기보다는 가격대별로 한도를 차등화하는 방식을 택했다.

이번 조치로 15억원이하 주택들로 수요가 쏠려 가격이 15억 부근으로 오를 가능성은 어떻게 보는가.

-주택 가격은 LTV뿐만 아니라 DSR 40% 규제가 항상 적용된다는 점을 함께 고려해야 한다. 대출 한도는 주택 가격뿐 아니라 소득 수준이 핵심 결정 요소로 작용하므로, 소득 수준을 벗어난 무리한 대출은 제어 장치가 있다는 말이다. 정책 담당자 입장에서 향후 시장 상황을 예측하기 어려운 부분이 있다. 상상의 영역이라 이번 규제로 인해 주택 가격이 15억원 부근으로 수렴할 것이라고 예단하기는 쉽지 않다.

대출 억제는 단기처방에 불과하다는 지적이 있다. 단기간에 계속 수요를 줄이는 구조가 이어지면서 시장의 불안감을 조성해 선수요를 자극한다는 우려도 있는데.

-대출이 주택 가격 상승에 미치는 영향은 과거에 비해 줄어든 것이 사실이나, 고가 주택을 중심으로 여전히 대출 의존도가 높아 추가적인 조치가 필요했다. 가격 상승의 다른 요인이 있더라도, 수요 측면에서 대출이 가격을 자극하는 부분이 있다면 금융위원회는 어떤 경우에도 대출 규제를 강화할 것이다. 다만 시장 반응이 예상과 다를 경우에는 추가적인 방안을 다시 고민하고 찾겠다.

LTV 40% 한도에 스트레스 DSR까지 소득에 따른 한도도 줄어드는데, 청년이나 신혼부부 등 내 집 마련이 어려워지는 것 아니냐는 우려도 있다.

-서울 외곽지역의 경우 이번 외형적인 대출한도 규제가 규제 지역과 수도권으로 돼 있다. 외곽지역은 15억 초과 주택이 많지 않아서 직접적인 대출 규제 대상에서는 포함되지 않는 점을 고려해 달라. 청년 신혼부부 등은 국토부와 금융위가 같이 함께 운영하는 정책모기지 디딤돌, 보금자리론 등이 있다. 청년과 신혼부부 배려가 필요한 주택금융은 차질 없이 공급하겠다는 입장이다.

사실상 서민 중산층을 겨냥하는 대출 규제가 아닌가.

-이번 규제를 보면 15억원 이하 주택을 구입하는 분들에 대한 대출한도 규제는 적용하지 않는다. 서민 중산층의 주택금융을 이용한 구입에 있어서는 불편함을 주지 않겠다는 것이 기본 정신이다. 여러 강력한 규제를 쓴 이유는 주택가격을 견인하는 여러 요소 중에 주택금융 담보대출도 일정 부분 역할하는 것이 사실이기 때문이다. 수요를 구성하는 대출 측면에서 주택 가격을 과하게 끌고 가는 상황은 막아야겠다는 취지다. 이를 통해 안정화된다면 서민 중산층의 적절한 주택 구입이 원활해지고 서민 주거안정에 기여할 것이라고 본다.

향후 은행권 주담대 위험가중치를 추가로 상향하거나, 고위험 주담대 등에 대한 규제를 강화할 계획인가.

-추가 규제 강화여부는 부동산 시장 상황, 가계대출 증가 추이, 해외사례 등을 종합적으로 고려해 검토할 계획이다. 필요시 주담대 위험가중치 하한의 추가 상향 또는 높은 가중치가 적용되는 고위험 주담대의 적용 대상을 확대하는 방안도 검토할 예정이다.

전세대출 DSR 적용 대상은

-1주택자가 보유한 주택 소재지와 관계없이 1주택자가 수도권·규제 지역에서 전세대출 이용 시 적용된다.

전세대출 DSR 적용을 받는 1주택자의 규모는.

-시장 상황에 따라 달라 확정적으로 숫자를 이야기하기 어렵다. 수도권에서 현재 5만2000여명이 전세대출을 받고 있다. 기본적으로 연 소득 5000만원 차주가 전세대출 2억원을 받을 경우 DSR은 14% 정도 올라간다. 1억원을 받으면 7.4% 정도 오른다. 

전세대출 이자상환분에 한하여 DSR을 적용한다고 하였는데, 구체적으로 무슨 의미인가.

-전세대출 차주(임차인)의 DSR 산정시 전세대출의 원금은 반영하지 않고, 이자상환분만 임차인의 DSR에 반영한다는 의미다. 전세대출 이자는 대출 기간 중 꾸준히 상환해야하므로 차주의 상환능력을 심사할 필요가 있다. 전세대출은 만기(통상 2년)가 짧아 원금 반영 시 DSR이 과도하게 산정, 이를 DSR에 반영하기 어려운 측면도 있다.

전세대출 DSR 적용 시점은.

-전산 시스템 구축 등 금융권 준비기간(약 2주) 등을 감안해 10월29일부터 시행될 예정이다.

기존 전세대출 이용자가 대출을 연장할 경우 이번 조치에 따라 DSR이 적용되는지.

-규제 시행 이전 전세대출을 이미 이용하던 차주가 기존주택에 계속 거주하면서 계약 갱신 등을 통해 전세대출 만기를 연장하는 경우에는 DSR을 적용하지 않는다. 다만 전세대출 만기 연장 시 대출금액을 증액하는 것은 신규 대출에 해당하므로 DSR이 적용된다.

전세대출 DSR 적용 규제 시행 이전 수도권·규제 지역에서 임대차계약을 체결한 차주의 신뢰 보호를 위해 해당 주택에 대한 최초 임대차계약이 규제 시행 전일(10월28일)까지 체결되었다면, 종전 규정에 따라 DSR을 적용하지 않는다.

무주택자의 전세대출, 정책대출에도 DSR을 적용할 계획인지.

-무주택자에 대한 전세대출 DSR 적용 여부는 이번 대책의 효과, 가계부채·부동산 시장 상황, 서민·무주택자의주거안정 등에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려하여 판단하겠다. 정책대출 DSR 적용은 취약계층 지원이라는 정책대출 고유의 목적, 가계부채·부동산 시장 상황, 서민·실수요자에 대한 영향 등을 종합적으로 감안해 검토하겠다.

생활안정자금 목적의 주담대, 이주비대출, 중도금대출도 이번 규제에 포함되는가.

-생활안정자금 목적의 주담대는 이번 대책의 적용을 받지 않는다. 이주비대출은 재건축·재개발 사업에 대한 영향 등을 감안해 이번 대출한도 축소 규제 미적용한다.

LTV 40% 규제는 생애 최초 구입 시에도 적용되나.

-이번 대책은 고가 주택에 대한 규제지역 지정에 따라 기존 70%에서 40%로 강화하는 것이 핵심이다. 여타 정책 대출, 신혼부부에 대한 배려는 아무런 변화가 없다. 신혼부부가 생애 최초로 주택 구입 시 LTV 70% 적용은 앞으로도 계속된다.

각 조치별 경과 규정은.

-시행일 전일까지 금융회사가 전산상 등록을 통해 대출 신청 접수를 완료하거나 금융회사로부터 대출만기 연장 통보를 받은 차주, 시행일 전일까지 주택매매계약(구입 자금)·임대차계약을 체결(가계약 불포함)하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주는 종전 규정을 적용한다.

집단대출의 경우 시행일 전일까지 입주자모집 공고(입주자모집공고가 없는 경우에는 착공신고, 재건축·재개발 사업장 조합원의 경우에는 관리처분인가)된 사업장에 대해서는 종전 규정을 적용한다.

토지거래허가제 적용 주택의 경우 시행일 전일까지 관할 지자체에 토지거래허가를 신청 접수한 경우, 그 이후에 주택매매계약을 체결하여도 종전 규정을 적용한다.