오는 28일부터 수도권과 규제지역에서 주택담보대출(주담대) 한도가 최대 ‘6억원’으로 제한된다. 고소득자도 예외는 없다. 생애최초자 대출 규제도 강화되고, 실거주 목적이 아니면 돈을 빌릴 수 없다. 이외에도 대출 만기 제한, 신용대출 한도 축소, 전세대출 보증비율 강화 등 사실상 모든 가계대출 창구가 일제히 조여든다. ‘영끌 막기’ 전방위 규제, 무엇이 어떻게 달라지는지 정리했다.
① “10억 빌리던 강남 아파트, 이제 6억이 끝”
먼저 수도권·규제지역 내 주택구입 목적 주담대의 대출한도가 최대 6억원으로 제한된다. 기존에는 LTV(주택담보대출비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등 비율 규제 중심이었지만, 이번에는 대출 총액 자체에 상한선을 둔 것이 특징이다.
예컨대 현행 DSR 40%를 적용할 경우, 연소득 1억원 이상의 차주는 6억원(변동금리 기준) 이상의 주담대가 가능했다. 하지만 28일부터는 소득이나 집값에 관계 없이 대출한도가 6억원까지로 제한된다. 나머지 14억원은 자기자본으로 조달해야 하는 것이다. 현재 서울 아파트 평균 매매가격은 약 11억원이다. 특히 강남 3구(강남·서초·송파구) 국민평형(전용 84㎡) 평균 매매가가 약 24억원에 달한다. 고소득자도 서울 주택 구입시 상당한 부담을 떠안게 될 전망이다.
정부는 ‘6억원’ 기준을 정한 이유에 대해 수도권 평균 주택가격, 실수요자 평균 대출 수준, 월 상환 부담 등을 종합적으로 고려한 결과라고 설명했다. 6억원을 30년 만기로 빌릴 경우, 월평균 상환액은 약 300만원 수준이다. 정부는 이를 실수요자가 감당 가능한 한도로 봤다.
② 유주택자는 대출 막힌다…갭투자 전면 차단
수도권·규제지역 2주택 이상 보유자가 추가 주택을 구입하는 경우에는 주택담보대출비율(LTV) 0%가 적용된다. 즉 대출이 막히는 것이다. 1주택자가 기존 주택을 처분하지 않고 추가 주택을 구입하는 경우도 주담대를 받을 수 없다.
수도권·규제지역 주담대를 받는 경우엔 6개월 이내 전입이 의무화된다. 처분 조건을 지키면 규제지역 LTV 50%, 비규제지역 LTV 70%가 적용되는데, 기존 2년 내 처분에서 6개월 내 처분으로 조건이 깐깐해졌다. 실거주 목적을 제외한 ‘갭투자’를 사실상 전면 차단하는 셈이다. 6개월 이내 전입을 하지 않는 차주의 경우, 기한 이익이 상실돼 곧바로 대출 회수 조치가 진행될 예정이다.
갭투자에 쓰이는 조건부 전세대출 공급도 금지한다. 실거주 목적이 아닌 주택 거래에 금융권 자금이 들어가지 않도록 한 조치다. 신용대출 한도도 조인다. 신용대출을 연소득 이내로 제한, 신용대출을 활용한 주택 구입 등을 방지하기로 했다.
수도권·규제지역 내에서 받는 생활안정자금 목적 주담대 한도는 최대 1억원으로 제한된다. 특히 수도권·규제지역 내 주택을 2채 이상 보유한 차주는 아예 생활자금 목적 주담대를 받을 수 없다. 다만 지방 소재 주택을 담보로 하는 생활안정자금 목적 주담대 한도는 현행과 동일하게 금융회사가 자율적으로 설정할 수 있다. 수도권·규제지역내 주담대 대출만기는 30년 이내로 제한된다. DSR 규제 우회를 방지하기 위한 조치다.
③ 생애최초자도 LTV 축소…“5억 집, 대출 4억 → 3.5억”
수도권 내 생애 최초 주택구입 시에도 예외는 없다. LTV를 현행 80%에서 70%로 강화해 대출액 자체를 줄인다. 예를 들어 5억원짜리 집을 살 때 기존에는 최대 4억원 대출이 가능했지만, 앞으로는 70%인 3억5000만원까지만 대출이 가능하다.
신혼부부 등 서민층을 대상으로 한 정책성 대출도 문턱이 높아진다. 예컨대 일반 디딤돌대출 한도는 현행 2억5000만원에서 2억원, 생애최초 디딤돌대출과 청년 버팀목대출은 3억→2억4000만원으로 줄어든다.
저리로 거액을 빌려줘 집값 상승을 부채질한다는 지적을 받았던 신혼부부 디딤돌대출과 신생아 특례 디딤돌 대출은 각각 한도가 4억원, 5억원에서 3억2000만원, 4억원으로 줄어든다. 오는 7월21일부터는 수도권·규제지역 내 전세대출 보증비율도 현행 90%에서 80%로 축소된다. 보증비율이 낮아지면 금융기관의 대출심사 문턱이 더 높아진다.
④ ‘막차’ 탔다고 안심 금물…계약서 없으면 소용없다
이런 조치들(전세대출 보증비율 축소 제외)은 28일부터 시행된다. 28일 이후 계약 체결분부터 강화된 규제가 적용된다. 이날(27일)까지 금융사가 전산상 등록을 통해 대출 신청을 완료한 경우만 기존 규정을 적용받는다. 주택구입 목적 주담대의 경우, 매매·임대차 계약을 체결하고 계약금을 납부한 경우여야 종전 규정이 적용된다. 계약갱신청구권 사용 등 전세계약 연장으로 인해 전세대출·보증이 연장되는 경우 등은 종전 규정이 적용된다.
단 가계약은 인정되지 않는다. 예를 들어 지난 주말인 21일 집을 본 뒤, 집주인에게 가계약금을 계좌이체 했더라도 정식 매매 계약서를 체결하지 않았다면 28일부터 시작되는 새로운 규제를 적용받는다.
