정부가 6·27 대책에 이어 가계부채 억제를 위한 추가 규제에 나섰다. 규제지역의 주택담보인정비율(LTV) 상한을 50%에서 40%로 강화한다. 사업자대출로 우회하는 경로를 차단하기 위해 주택매매·임대사업자의 수도권·규제지역 주담대도 전면 제한하기로 했다. 또 1주택자의 전세대출 한도를 2억원으로 일원화하고, 내년 4월부터는 대출금액 규모에 따라 주택금융신용보증기금(주신보) 출연요율을 차등 적용한다.

금융위원회는 7일 ‘긴급 가계부채 점검회의’를 열고 이 같은 추가 관리 방안을 확정했다.

신진창 금융위 금융정책국장은 “6·27 대책 이후 둔화됐던 가계부채 증가세가 8월 들어 다시 확대되는 조짐을 보이고 있다”며 “금리 인하 기대감 등으로 부동산 가격 상승에 대한 기대 심리도 여전한 만큼, 6.27대책의 관리 기조 하에서 일부 내용을 보강해 규제지역, 주택매매·임대사업자, 유주택자 전세대출 등에 대한 수요 관리를 우선적으로 강화하기로 했다”고 밝혔다.

금융당국은 감독규정 개정을 거쳐 오는 8일부터 곧바로 강화된 규정을 적용할 예정이다. 신 국장은 이와 관련해 “금융회사 측면에서의 불편함은 크게 문제될 바 없지만 이용자의 전반적인 주거 계획이나 자금 조달 계획에 불편함은 당연히 있을 수밖에 없다”면서도 “세심하게 신경을 써야 한다고 당연히 생각하고 있지만, 이해를 구할 수밖에 없는 영역”이라고 설명했다.

다만 이번 발표에서 그간 검토됐던 전세대출·정책모기지에 대한 총부채원리금상환비율(DSR) 적용과 전세대출 보증비율 추가 축소는 제외됐다. 금융당국은 두 정책 모두 시장 상황에 따라 다시 꺼낼 수 있다는 입장이다.

신 국장은 “정책모기지와 전세대출에 DSR을 적용할 필요성에 대해선 확고한 생각을 갖고 있다”면서도 “DSR은 모든 차주에게 영향을 미치는 전반적인 규제인 만큼, 상황을 보겠다는 것이며 상황이 악화되면 시행을 적극 검토할 것”이라고 말했다.

전세대출 보증비율 추가 축소 역시 이번 보강 대책에는 미포함 됐다. 주택도시보증공사(HUG)의 경우 이미 보증비율을 기존 100%에서 두 차례 조정해 현재 80%까지 인하한 상황이다. 신 국장은 “보증비율 축소는 이번 보강 대책에는 빠졌지만, 이 역시 시장 상황에 따라 적극 검토할 것”이라고 밝혔다. 전세대출 보증비율이 낮아지면 은행 입장에서는 리스크 부담이 커져 그만큼 대출금리를 인상하거나 한도를 줄이는 방향으로 이어질 수 있다는 게 당국의 설명이다.

다음은 신 금융정책국장과의 일문일답.

이번 대책의 주요 내용은.

-6.27대책의 관리 기조 하에 일부 내용을 보강했다. 첫째, 규제지역의 가계대출 주담대 LTV 상한을 40%로 강화한다. 둘째, 사업자대출을 통한 대출규제 우회를 방지하기 위해 수도권·규제지역 내 주택매매·임대사업자의 주담대 취급 제한한다. 셋째, 기관별 상이했던 유주택자 전세대출 한도를 2억원(수도권·규제지역)으로 일원화한다. 넷째, 주신보 출연료를 대출금액별로 차등화해 출연대상 금융기관의 고액 주담대 취급 유인을 축소한다.

이미 6억원 이상 주담대 한도를 제한한 상황에서 이번 LTV 규제 강화 효과는 집값이 15억원 미만인 경우에만 나타날 것으로 보인다. 그러나 강남 3구 등은 15억원 이상 주택이 많아 당장 효과가 미미해 보인다. 향후 규제지역을 추가 지정할 계획은 없나.

-규제 지역의 LTV를 50%에서 40%로 낮춘 것은 서울 수도권 기준 15억원 이하 주택에 영향이 있는 것은 맞다. 향후 규제 지역이 추가될 건지에 대해서는 아직 말할 수 있는 상황이 아니다. 다만 개연성으로 보면 새롭게 규제지역이 추가되면 그곳도 당연히 LTV 40%가 적용된다.

1주택자의 보유 주택이 수도권·규제지역인 경우에만 전세대출 한도가 축소되나.

-1주택자가 보유한 주택 소재지에 관계없이 1주택자가 수도권·규제지역에서 전세대출을 이용하는 경우에 적용된다.

전세대출 보증 추가 축소, 전세대출 DSR 도입 등 후속 대책 계획은.

-DSR을 전세대출 등에 확대 적용하는 입장은 그간 정부에서 일관되게 밝혀왔다. 다만 전세대출에 대한 DSR 적용의 구체적 시행시기와 내용에 대해서는 아직 확정되지 않았다. 향후 가계부채 관리와 서민 주거 안정 등에 미치는 영향 등을 종합적으로 고려해 구체적 시행시기와 방식 등을 결정할 예정이다.

또 전세대출 보증비율 인하시 전세대출에 대한 금융사의 책임부담이 증가해 금융사가 여신심사를 강화할 유인이 존재하지만, 급격한 보증비율 축소에 따른 차주 어려움도 고려할 필요가 있다. 향후 부동산 시장 상황, 가계대출 추이 등을 보며 보증비율 추가 인하 여부 등을 검토할 예정이다. 어떤 상황에 어떤 규제를 해야 된다는 기준은 있지만, 해당 기준을 지금 말할 수는 없다. 총량관리를 유지하되, 향후 가계부채 증가율·부동산 시장 상황 등을 봐가며 컨틴전시플랜 등을 마련할 계획이다. 
 
다주택자에 대한 전세대출이 금지돼 있는데, 전세대출 실행 이후 주택을 구입하면 대출이 회수되는 것인가.

-현재 2019년 10월1일부터 다주택자, 2020년 6월17일부터 투기·투과지역 내 3억원 초과 아파트 소유자에 대한 전세대출보증은 제한돼 있다. 이에 전세대출 신청 시점에 다주택자 등인 경우 보증이 거절된다. 또 전세대출 실행 이후 추가 주택매입 등을 통해 다주택자 등이 되는 경우도 대출이 즉시 회수된다.

기존 전세대출 이용자가 대출을 연장할 경우 대출한도가 감액되는가.

-기존 주택에 계속 거주하면서 계약 갱신 등을 통해 전세대출 만기를 연장하는 경우에는 해당 주택에 대한 최초 임대차계약이 이번 대책 시행일 전일(9월7일)까지 체결됐다면, 종전 한도까지 대출 취급이 가능하다. 그러나 전세대출 만기 연장시 대출금액을 증액하는 경우에는 변경된 규정이 적용된다.

-이번 규제로 수도권·규제지역 1주택자의 전세대출 보증이 3억에서 2억으로 줄어든다. (규제) 영향을 받는 차주 규모는 어느 정도인가.

-대략 30% 수준으로 보고 있으며, 이번 조치로 차주 1인당 약 6500만원 정도 대출 한도가 줄어들 것으로 예상된다. 다만 통계는 시장 상황에 따라 달라질 수 있다. 자금 조달에 일부 불편은 있겠지만, 대상은 어디까지나 1주택자다. 전세대출은 DSR이 적용되지 않기 때문에 생활안정자금대출이나 신용대출 등 보유 주택을 활용한 다른 자금 융통 수단이 있을 것이다. 

주택 매매·임대사업자의 주담대 제한은 이미 사업자등록을 한 경우에도 모두 적용되나. 또 임차인이 보증금을 반환받지 못하는 경우가 발생하는 것은 아닌가.

-이미 주택매매업·임대업 사업자 등록을 한 경우라도 조치 시행일(9월8일)부터는 주택매매·임대사업자로서 수도권·규제지역 내에서 주택담보대출(사업자대출)을 받을 수 없다. 주택 임대사업자가 기존 임차인의 임차보증금을 반환하는 목적으로 사업자대출(주담대)을 받는 경우는 허용한다.
 
주택매매·임대사업자에 대한 주담대 제한은 임대 대상 주택 소재지 기준인가. 혹은 담보주택 소재지 기준인가.

-주담대 제한은 담보주택 소재지를 기준으로 한다. 주택매매·임대사업자가 지방 주택을 담보로 주택담보대출을 받는 것은 가능하다. 다만, 주택매매·임대사업자가 수도권·규제지역내 주택 취득을 목적으로 지방 주택에 대해 주택담보대출을 받는 것은 금지된다.
 
주택과 상가가 혼합되어 있는 물건의 경우 사업자대출이 가능한가.

-주택매매·임대사업자의 담보 물건지 등기부상에 주택과 상가 등이 혼재되어 있는 경우 주택 비율이 50% 초과인 물건을 담보로 받는 대출은 주택매매·임대사업자 대출(주담대)로 분류한다.

주신보 출연료 개편안의 확정 여부와 구체적인 시행 시기는 어떻게 되나.

-대출금액에 따라 출연료 부담을 차등화하는 방향으로 출연료 체계를 개편할 예정이다. 출연료 부과 세부기준 및 요율 등에 대해서는 추후 관계부처 등과 협의 후 최종 확정할 계획이다. 시점은 2025년에 취급된 출연대상 금융기관의 대출액을 토대로 내년 3월에 최종 산정해 내년 4월부터 변경된 출연요율을 적용한다.

각 조치별 경과 규정은.

-이번 규제는 시행일부터 신규 신청되는 대출부터 적용한다. 다만 △시행일 전일까지 금융사가 전산상 등록을 통해 대출 신청접수를 완료한 경우 △금융사로부터 대출만기 연장 통보를 받은 차주 △시행일 전일까지 주택매매계약·임대차계약을 체결하고 계약금을 이미 납부한 사실을 증명한 차주는 종전 규정이 적용된다. 또 집단대출은 시행일 전일까지 입주자모집 공고된 사업장에 대해서만 종전 규정을 적용한다.

반면 공고된 사업장의 분양권 등이 시행일부터 전매된 경우는 강화된 규제를 적용한다. 토지거래허가제 적용 주택은 시행일 전일까지 관할 지자체에 토지거래허가를 신청 접수한 경우 그 이후에 주택매매계약을 체결해도 종전 규정을 적용한다. 주택 임대사업자가 기존 임차인의 임차보증금을 반환하는 목적으로 주담대를 받는 경우 종전 규정을 적용한다. 기존 주택에 계속 거주하면서 계약 갱신 등 전세대출 만기를 연장하는 경우엔 해당 주택에 대한 최초 임대차계약이 시행일 전일까지 체결됐다면, 종전 전세대출 한도까지 대출 취급이 가능하다. 전세대출 만기 연장시 대출금액을 증액하는 경우에는 변경된 규정을 적용한다.