금융당국이 최근 수도권 일부 지역의 주택가격 상승세에 대응하고 가계부채를 관리하기 위해 강도 높은 ‘핀셋 규제’를 도입한다. 주택담보대출(주담대) 한도를 주택 가격 수준에 따라 차등화하고, 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 금리를 상향 조정하는 등 대출 수요를 선제적으로 억제하는 방안이 핵심이다.
금융위원회는 15일 관계부처 합동으로 발표된 ‘주택시장안정화 대책’의 이행을 위한 긴급 가계부채 점검회의를 개최했다. 이날 회의에는 기획재정부, 국토교통부, 한국은행, 금융감독원 등 관계기관과 은행연합회, 제2금융권 협회, 5대 시중은행, 신용정보원 등이 참석했다.
참석자들은 6.27대책 이후 가계대출 증가규모는 상당 수준 안정화됐으나, 수도권 일부 지역을 중심으로 한 주택가격 상승세가 계속되고 있다고 평가했다. 특히 금리 인하 기대감 등 부동산 상승에 대한 시장의 기대심리가 여전한 만큼, 선제적인 대출수요 관리방안이 필요하다는 데 의견을 모았다.
고가 주택 주담대 한도 대폭 축소…내일부터 시행
우선 수도권 및 규제지역에 적용되는 주택 구입 목적 주담대 대출한도(현행 6억원)가 주택가격 시가에 따라 차등 적용된다. 금융당국은 이를 통해 대출을 활용한 고가 주택 구입 수요를 보다 강력하게 관리해 나갈 예정이다. 예컨대 시가 15억원 이하 주택은 현행과 동일하게 최대 6억원까지 대출이 가능하지만, 시가 15억원 초과 25억원 이하 주택은 한도가 4억원으로 축소된다. 시가 25억원 초과 주택의 경우 대출한도는 2억원으로 대폭 낮아진다.
다만 이주비대출은 현행과 동일하게 주택가격에 관계없이 최대한도 6억원이 적용된다. 해당 조치는 행정지도와 감독규정 개정을 거쳐 오는 16일부터 시행될 예정이다.
스트레스 금리 3%로 상향…1주택자 전세대출 DSR 적용
대출 한도를 제한하는 DSR 규제의 핵심인 스트레스 DSR 제도도 강화된다. 현재 차주별 대출 금리에 1.5% 가산되는 스트레스 금리가 수도권·규제지역 내 주담대에 한해 3%로 상향 조정된다. 정부는 향후 금리 인하시 발생될 수 있는 차주별 대출한도 확대 효과가 일정 부분 상쇄될 수 있을 것으로 예상하고 있다. 해당 조치 역시 행정지도를 통해 16일부터 시행된다.
이와 함께 1주택자가 수도권 규제지역에서 임차인으로서 전세대출을 받는 경우, 전세대출의 이자 상환분이 차주의 DSR에 반영된다. 이는 무주택 서민 등에 미치는 영향을 감안해 1주택자의 수도권 규제지역 전세대출에 우선 적용하며, 향후 단계적 확대 방안을 검토할 계획이다. 해당 조치는 행정지도 및 감독규정 개정을 통해 오는 29일부터 시행될 예정이다.
또한 은행권 주담대 위험가중치 하한 상향(15% → 20%) 조치의 시행 시기를 당초 예정된 내년 4월보다 앞당겨 내년 1월1일부터 조기 시행한다. 부동산 시장으로의 과도한 자금 쏠림 현상을 완화하고 기업, 자본시장 등으로의 자금 공급 확대를 유도하는 등 생산적 금융을 신속하게 추진하기 위함이다.
주담대 LTV 70% → 40%, 규제지역 지정 시 즉시 적용
이번 규제지역(투기과열지역, 조정대상지역) 신규 지정에 따라 해당 지역에서는 기존 규정에 따라 강화된 대출 규제가 즉시 적용된다. 무주택자 및 처분조건부 1주택자 기준 주담대 LTV 비율이 기존 70%에서 40%로 낮아진다. 전세 신용대출 차주의 규제지역 주택 구입이 제한되는 등 해당 지역의 대출 수요 관리 수준이 한층 강화될 예정이다.
아울러 토지거래허가구역 신규 지정 시 상가·오피스텔 등 비주택담보대출의 LTV 비율도 기존 70%에서 40%로 낮아진다. 이 외에도 전세대출 보유 차주의 규제지역 내 3억원 초과 APT 취득 제한 (투기과열지구) 등 대출 규제 강화 효과가 즉시 발생한다.
금융당국은 이번 조치 시행 전 수요 쏠림 현상 등을 최소화하기 위해 즉시 시행이 가능한 조치들은 발표 후 16일부터 즉각 시행할 예정이다. 다만 조치 시행 이전에 주택 매매계약 등을 체결한 차주에 대한 경과 규정을 마련해 기존 차주의 신뢰 이익과 실수요자를 보호하며 제도를 운영할 계획이다.
추가대책 발표 가능성도 남겨뒀다. 금융당국과 관계기관들은 “향후 구체적인 가계대출 증가 양상과 주택시장 동향, 풍선효과발생 여부 등을 면밀히 모니터링하겠다”며 “시장 상황에 맞는 추가대책을 적기에 과감하게 시행해 나갈 계획”이라고 언급했다.
